Ιδιαίτερα στην παρούσα συγκυρία, που υπάρχει υπερπροσφορά, οι τιμές είναι μειωμένες από 25% και έως 40% σε σχέση με τα προ κρίσης χρόνια, ενώ υπάρχουν αδιάθετα σπίτια, γραφεία και καταστήματα σε περιοχές όπου άλλοτε έβρισκε κανείς ελάχιστα - και πανάκριβα - ακίνητα.
Η μεγαλύτερη επενδυτική ευκαιρία για όσους προσβλέπουν σε μεσοπρόθεσμη απόσβεση και μελλοντικές υπεραξίες παραμένει η επαγγελματική στέγη - κυρίως τα ισόγεια καταστήματα, που δεν είναι πλέον απλησίαστα από άποψη τιμής.
«Είναι εποχή ευκαιριών για τον αγοραστή, ακριβώς επειδή δεν υπάρχει ζήτηση» σημειώνει, μιλώντας στη «ΜτΚ», ο κ. Θεοχάρης Τσόκας, μέλος του δ.σ. του Συλλόγου Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Θεσσαλονίκης και ιδιοκτήτης του γραφείου «Αξία ΑΚΙΝΗΤΩΝ». Παράλληλα, εκτιμά, κατά προσέγγιση, ότι οι συμβολαιογραφικές πράξεις για ενοικίαση έχουν μειωθεί κατά 20% και οι μεταβιβάσεις κατά 90% σε σχέση με την περίοδο πριν από δύο χρόνια.
Πάντως, όπως σημειώνει, ακίνητα που παλαιότερα δεν έβγαιναν καν προς πώληση σήμερα πωλούνται σε τιμές μειωμένες από 20% έως 40%. Χαρακτηριστικό παράδειγμα η Παλιά Παραλία, όπου κάποτε πωλούνταν μόνο τρία ακίνητα και σήμερα έχουν βάλει πωλητήριο είκοσι πέντε! Αντίστοιχα, στην οδό Τσιμισκή, όπου άλλοτε σπανίως έβγαιναν προς πώληση καταστήματα, σήμερα υπάρχουν προσφορές: «Αυτή την εποχή, οι αγοραστές είναι τυχεροί, επειδή μπορεί η τιμή προσφοράς να παραμένει η ίδια, αλλά η τελική τιμή στην οποία θα συμφωνήσουν τα δύο μέρη είναι διαπραγματεύσιμη και ενδέχεται να καταλήξει σημαντικά μειωμένη» σημειώνει ο κ. Τσόκας.
Πάντως υπάρχουν και περιοχές που, ανεξαρτήτως ποσοστού μείωσης, δεν είναι ελκυστικές: χαρακτηριστικό παράδειγμα ο Εύοσμος, όπου, ενώ πριν από δύο χρόνια καταγράφονταν εκατό πωλήσεις, σήμερα συμφωνία κλείνει για μόλις ένα(!) ακίνητο, παρόλο που οι τιμές μειώθηκαν από 20% έως 50%.
«Αυτή η περίοδος είναι κατάλληλη τόσο για όσους δεν έχουν ιδιόκτητο σπίτι ή επαγγελματική στέγη και, μέχρι τώρα, δεν μπορούσαν να αγγίξουν αυτό το όνειρο όσο και για εκείνους που έχουν κάποιες αποταμιεύσεις και θέλουν να τις τοποθετήσουν σε μια σίγουρη επένδυση», τονίζει ο κ. Κώστας Γεωργάκος, μέλος του δ.σ. του Συλλόγου Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Θεσσαλονίκης και ιδιοκτήτης του γραφείου «Parthenon Real Estate».
Ανασταλτικό παράγοντα για οποιαδήποτε αγοραπωλησία αποτελεί, πάντως, η πολιτική αστάθεια: όπως περιγράφει χαρακτηριστικά, «είμαστε στο ίδιο σημείο με την προεκλογική περίοδο του Μαΐου: τα πάντα έχουν παγώσει».

ΕΥΚΑΙΡΙΕΣ ΣΤΑ ΚΑΤΑΣΤΗΜΑΤΑ
Σε επίπεδο έρευνας αγοράς, το ενδιαφέρον εστιάζεται περισσότερο στην αγορά επαγγελματικής στέγης - και δη στα καταστήματα: «Το τοπίο αλλάζει σ’ αυτό τον πεδίο, η ‘τράπουλα’ ξαναμοιράζεται...» σημειώνει ο κ. Γεωργάκος, χωρίς όμως να διαπιστώνει υπερσυγκέντρωση ακινήτων στα χέρια λίγων.
Σε ό,τι αφορά τα καταστήματα, συμφέρουσα θεωρείται η αγοραπωλησία όταν το ακίνητο που πωλείται είναι ήδη νοικιασμένο σ’ έναν αξιόπιστο μισθωτή, με προοπτική παραμονής για τα επόμενα χρόνια, ώστε να αρχίσει άμεσα η απόσβεση της επένδυσης. «Αυτός είναι από τους παράγοντες που καθιστούν ένα ακίνητο ελκυστικό», συμφωνεί και ο κ. Στέλιος Καραπιπέρης, επικεφαλής του τομέα Ερευνών και Διαπραγματεύσεων της εταιρείας Δανός - μέλους της BNP PARIBAS Real Estate. Την απόδοση της επένδυσης αυξάνουν, επίσης, η θέση του ακινήτου, η επιφάνειά του, αλλά και το εάν έχει προηγηθεί μείωση ενοικίου (αφού τότε είναι πιο πιθανό ο νέος ιδιοκτήτης να συνεχίσει να εισπράττει τα ενοίκια).
«Οι τιμές αγοράς επαγγελματικής στέγης στο κέντρο της Θεσσαλονίκης έχουν μειωθεί κατά 30%, ενώ υπάρχει δυνατότητα περαιτέρω συμπίεσης, με την κατάλληλη διαπραγμάτευση», σημειώνει, φέρνοντας ως παράδειγμα ακίνητο σε εμπορικό κέντρο, με αρχική τιμή 1,1 εκατ. ευρώ, που πωλήθηκε τελικώς μετρητοίς προς 650.000 ευρώ ή άλλο ακίνητο, που από τιμή έναρξης στα 2,5 εκατ. ευρώ πωλήθηκε τελικώς προς 1 εκατ. ευρώ.
Ευκαιρίες υπάρχουν στην ανατολική Θεσσαλονίκη, όπου η υπερπροσφορά γραφειακών χώρων (στην Εθνικής Αντιστάσεως ή στην Αδριανουπόλεως ένα στα τρία γραφεία είναι ξενοίκιαστο) συμπιέζει τις τιμές. Πάντως, όπως επισημαίνει ο κ. Καραπιπέρης, αυτή η περίοδος ενδείκνυται για επενδύσεις στην αγορά επαγγελματικής στέγης: «Υπό την προϋπόθεση ότι δεν θα υπάρξουν καταστροφικές εξελίξεις στη χώρα, αυτός που θα επενδύσει σήμερα θα αγοράσει σε πολύ καλή τιμή και σε 8-10 χρόνια θα βγει κερδισμένος».

ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΑ ΣΠΙΤΙΑ
Οι αγοραστές των 500.000 ευρώ έχουν πρακτικώς εξαφανιστεί, ενώ σπάνια περίπτωση είναι και εκείνοι που διαθέτουν 300.000-500.000 ευρώ για την αγορά σπιτιού: «Οι περισσότεροι αναζητούν σπίτια σε τιμές μεταξύ 50.000-150.000 ευρώ -και σ’ αυτές τις τιμές μπορεί κανείς να βρει πραγματικές ευκαιρίες» τονίζει ο κ. Γεωργάκος.
Για παράδειγμα, μια γκαρσονιέρα 30-50 τετρ. μ., που πριν από δύο χρόνια πωλούταν το λιγότερο 50.000 ευρώ, σήμερα μπορεί να πωλείται ακόμη και προς 25.000 ευρώ. Με 120.000 ευρώ, μάλιστα, βρίσκει κανείς σπίτια 80-90 τετρ. μ. σε όλη τη Θεσσαλονίκη. Ενδεικτικά:
> Σπίτι εικοσαετίας στην Καλαμαριά, που πωλούταν πριν από τρία χρόνια προς 1.500 ευρώ/ τετρ. μ., σήμερα διατίθεται προς 900-1.000 ευρώ το τετραγωνικό.
> Στο κέντρο και σε καλά σημεία (από άποψη θέσης), οι τιμές από 2.500-3.000 ευρώ το τετρ. μ. έπεσαν στα 1.800 ευρώ το τετραγωνικό (-40%), αυτά που πωλούνταν προς 1.800 ευρώ/ τετρ. μ. διατίθενται προς 1.000-1.100 ευρώ, ενώ υπάρχουν περιοχές του κέντρου όπου οι τιμές από 1.200-1.400 ευρώ έπεσαν στα 700 ευρώ το τετραγωνικό (-50%).
> Στα νεόδμητα, που μέχρι πρότινος πωλούνταν προς 2.000-3.000 ευρώ/ τετρ. μ., σήμερα η τιμή τους υπολογίζεται προς 1.800 ευρώ/ τετρ. μ.
> Στη δυτική Θεσσαλονίκη, όπου παρουσιάζεται υπερσυγκέντρωση αδιάθετων διαμερισμάτων, μπορεί να βρει κανείς σπίτι με 800-900 ευρώ το τετραγωνικό ή, αναλόγως της θέσης και της διαπραγμάτευσης, ακόμη και κάτω από 700 ευρώ/ τετρ. μ.

Μαρτυρία: «Η κατάσταση έχει γίνει ανθρωποφαγική»

«Η κατάσταση τείνει να γίνει ανθρωποφαγική: άνθρωποι που είναι στριμωγμένοι οικονομικά βγάζουν στο σφυρί τα ακίνητά τους, ενώ όσοι είχαν οικονομίες στα ‘σεντούκια’ περιμένουν ότι σε έξι μήνες ή σε έναν χρόνο οι ιδιοκτήτες θα ‘γονατίσουν’ και θα ρίξουν ακόμη περισσότερο τις τιμές» αναφέρει - υπό τον όρο της ανωνυμίας - πρώην κτηματομεσίτης, που εγκατέλειψε τον χώρο τους τελευταίους μήνες.
«Εξάλλου είναι ζήτημα αν σήμερα συμφέρει περισσότερο να δεσμεύσει κανείς τα μετρητά του σε ένα ακίνητο, στο οποίο βάζει ‘συνεταίρο’ το κράτος και για το οποίο πληρώνει υπέρογκους φόρους, τη στιγμή που δεν μπορεί να ξέρει ποια θα είναι η αγοραστική αξία του ακινήτου τον επόμενο χρόνο» συμπληρώνει.

Της Σοφίας Χριστοφορίδου

Μακεδονια

Ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός (ΝΟΚ) έχει τεθεί σε ισχύ από τις 4 Ιουλίου 2012, 27 χρόνια μετά την έκδοση του ΓΟΚ 1985. Στόχος του είναι να προάγει τη δόμηση με νέες τεχνολογίες και δομικά υλικά καθώς και η προστασία του περιβάλλοντος δίνοντας απτά κίνητρα για την προώθηση του βιοκλιματικού σχεδιασμού κτιρίων. Ωστόσο, δεν είναι λίγοι εκείνοι που αντιδρούν στην εφαρμογή του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού, έχοντας ως κύριο επιχείρημα ότι η εφαρμογή ενός Νέου Οικοδομικού Κανονισμού, ο οποίος έχει πολλές ασάφειες και κενά στην παρούσα στιγμή, που η οικοδομική δραστηριότητα τείνει να μηδενιστεί λόγω της έντονης οικονομικής ύφεσης, θα επιβαρύνει περαιτέρω την ήδη άσχημη εικόνα της οικοδομής. Στην πραγματικότητα, οι αντιδράσεις δεν είναι εντελώς ανούσιες, αν αναλογιστούμε ότι ο ΓΟΚ του 1985 αναθεωρήθηκε σχεδόν πλήρως στον τρίτο χρόνο εφαρμογής του, ενώ έγιναν συνολικά μέχρι σήμερα περί τις 22 αναθεωρήσεις.

Εν τούτοις, ο ΓΟΚ του 1985 είναι πλέον αναχρονιστικός και δε διευκολύνει τις αστικές αναπλάσεις, αλλά κυρίως την αποσυμφόρηση του ήδη επιβεβαρυμμένου αστικού περιβάλλοντος. Σε κάθε περίπτωση πάντως, και ανεξάρτητα με τις αντιδράσεις ή και την σύγχυση που μπορεί να προκαλέσει η ισχύς ενός Νέου Οικοδομικού Κανονισμού είναι δύσκολο να αμφισβητηθεί η αναγκαιότητα του. Τα πλεονεκτήματα του Νέου Κανονισμού αναλύονται παρακάτω.

1. Αποσυμφόρηση των κορεσμένων αστικών περιοχών με απόδοση περισσότερων κοινόχρηστων χώρων και χώρων πρασίνου. Ο σκοπός αυτός επιτυγχάνεται με τη μείωση κάλυψης πέραν του 60% υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, οι οποίες αναλύονται στο άρθρο 10 του Ν. 4067/12. Για παράδειγμα για τα οικόπεδα που η επιφάνεια τους είναι μεγαλύτερη από αυτή της αρτιότητας, αν ο οικοπεδούχος αποδώσει σε κοινή δημόσια χρήση επιφάνεια ίση με την αύξηση της επιφάνειας δόμησης διά του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης ή δεχθεί μείωση του επιτρεπόμενου ποσοστού κάλυψης σε ποσοστό 25%, τότε του δίνεται το κίνητρο της ποσοστιαίας αύξησης του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης σε ποσοστό 25%.

2. Προώθηση του βιοκλιματικού σχεδιασμού. Σύμφωνα με το Νέο Οικοδομικό Κανονισμό όλα τα στοιχεία δόμησης που βοηθούν στη μείωση της κατανάλωσης ενέργειας, όπως αίθρια, συστήματα σκίασης, στοιχεία εξυπηρέτησης παθητικού δροσισμού κ.λπ., δε θα προσμετρούνται στην κάλυψη και στη δόμηση.

3. Πάταξη των αυθαιρεσιών. Στο άρθρο 11 του Ν. 4067/12 καθορίζονται με σαφήνεια οι όροι και οι προϋποθέσεις για ημιυπαίθριους, πατάρια, σοφίτες καθώς και υπογείων που εξυπηρετούν με τη χρήση τους χώρους της ανωδομής.

4. Προστασία του περιβάλλοντος. Ο ακάλυπτος χώρος του οικοπέδου πρέπει να παραμείνει τουλάχιστον κατά τα 2/3 του χωρίς επίστρωση και να φυτεύεται. Επιπλέον θεσμοθετούνται τα φυτεμένα δώματα με κίνητρο, μεταξύ άλλων, επιπλέον δόμηση σε σχέση με τα μέγιστα επιτρεπόμενα μεγέθη. Επιπλέον, επιτρέπονται οι εγκαταστάσεις που υποστηρίζουν τα συστήματα εξοικονόμησης ενέργειας, ανακύκλωσης, παραγωγής ενέργειας κ.λπ.

Τα παραπάνω αποτελούν μόνο μερικά παραδείγματα των πλεονεκτημάτων του ΝΟΚ. Μεταξύ άλλων, θα πρέπει να αναφερθεί και ότι ο ΝΟΚ βοηθά στην παραγωγή ποιοτικότερων αρχιτεκτονικά κτιρίων καθώς ενισχύει την ελευθερία της αρχιτεκτονικής έκφρασης. Επιπλέον, σε συνδυασμό με το Νόμο 4030/11 για το νέο τρόπο έκδοσης οικοδομικών αδειών, ελαχιστοποιείται η γραφειοκρατία και η πιθανότητα χρηματισμού των κρατικών υπαλλήλων αφού μειώνει στο ελάχιστο τη συναλλαγή πολιτείας, επιχειρηματία, πολίτη και θεσμοθετεί ελεγκτικά όργανα.

Η αλήθεια είναι ότι υπάρχει πλήθος προβληματικών κτιρίων αυτή τη στιγμή που η ωφέλιμη διάρκεια ζωής τους πλησιάζει στο τέλος τους και θα πρέπει να υπάρξουν κίνητρα για τον εκσυγχρονισμό του αστικού περιβάλλοντος σε Ευρωπαϊκά πρότυπα. Ο ΝΟΚ προσφέρει αυτή τη δυνατότητα και θα ήταν ωφέλιμο να την εκμεταλλευτούμε. Σίγουρα θα χρειαστούν αλλαγές και διευκρινήσεις των διατάξεων, ωστόσο, θεσμοθετούνται κανόνες που συμβάλλουν στη δημιουργία μιας σύγχρονης πόλης φιλικής προς τον άνθρωπο και τις ανάγκες του.

Γράφει ο Παναγιώτης Μερεκούλιας Πολιτικός Μηχανικός, MRECM, MRICS