Τον δρόμο που θα πρέπει να ακολουθήσει το οικονομικό επιτελείο για το μείζον ζήτημα των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων δείχνει η Eurobank Property Services, επισημαίνοντας ότι πλέον η πλειονότητα των - όποιων - συναλλαγών γίνεται στα παλαιότερα ακίνητα είναι κάτω των αντικειμενικών, ενώ αυτή τη στιγμή μόνο σε συναλλαγές για νέα ακίνητα οι εμπορικές αξίες μπορεί να ξεπεράσουν τις αντικειμενικές.

Οσον αφορά την ίδια την αγορά, ενδεικτικό των συνθηκών που επικρατούν στην αγορά αποτελεί το γεγονός ότι για το 2012, σύμφωνα με εκτιμήσεις στελεχών της Εθνικής Τράπεζας, ο αριθμός των αγοραπωλησιών οικιστικών ακινήτων δεν θα πρέπει να ξεπερνά τις 8-10 χιλιάδες. Με δεδομένο ότι πάνω από 60% πρόκειται για αγοραπωλησίες παλαιών ακινήτων, οι μεταβιβάσεις καινούργιων σπιτιών ήταν κάτω από 4.000. Οπως εκτιμούν μάλιστα οι αναλυτές της Εθνικής, η κρίση θα συνεχιστεί και το απόθεμα των απούλητων σπιτιών ίσως απορροφηθεί ύστερα από 20 χρόνια!

Τα στοιχεία αυτά επισημάνθηκαν κατά τη διάρκεια της ημερίδας για την κτηματαγορά που διοργάνωσε το περασμένο Σάββατο το Ελληνικό Ινστιτούτο Εκτιμητικής.

Αντικειμενικές vs αγοραίες αξίες

Οσον αφορά ειδικότερα, το θέμα των αντικειμενικών τιμών, οι αναλυτές της Eurobank Property Services επισημαίνουν ότι πλέον υπάρχει σύγκλιση μεταξύ των εμπορικών και αντικειμενικών αξιών. Πιο συγκεκριμένα:

- Οι αποκλίσεις μεταξύ τιμών συναλλαγών και αντικειμενικών τιμών διαφέρουν από περιοχή σε περιοχή αλλά υπάρχουν διαφορές ακόμη και σε ακίνητα της ίδιας περιοχής ανάλογα με την παλαιότητα.

- Κατά κανόνα οι τιμές συναλλαγών των νεόδμητων κατοικιών είναι υψηλότερες των αντικειμενικών και οι ποσοστιαίες διαφορές ποικίλλουν από περιοχή σε περιοχή.

- Κατά κανόνα οι τιμές συναλλαγών των κατοικιών τυπικής παλαιότητας είναι χαμηλότερες των αντικειμενικών και οι ποσοστιαίες διαφορές ποικίλλουν από περιοχή σε περιοχή. «Δεν μπορούμε να καταλήξουμε σε ασφαλή και γενικευμένα συμπεράσματα συσχέτισης αλλά μπορούμε να πούμε με βεβαιότητα ότι οι ποσοστιαίες διαφορές αντικειμενικών τιμών και τιμών αγοράς είναι μεγαλύτερες για τις παλαιές κατοικίες», καταλήγουν οι αναλυτές της εταιρείας.

Οσον αφορά την ίδια την αγορά και τα χαρακτηριστικά της το 2012, η Eurobank Property Services αναφέρει ότι ο όγκος των συναλλαγών ήταν ιδιαίτερα χαμηλός με «κυριαρχία» των αγοραστών και των μισθωτών στην αγορά έναντι των ιδιοκτητών, οι οποίοι από την πλευρά τους θέλουν να απαλλαγούν από τα ακίνητά τους λόγω φορολογικών επιβαρύνσεων, έλλειψης προσόδων από τα ακίνητα και γενικότερης αβεβαιότητας. Η έρευνα της εταιρείας αναφέρει ότι εκδηλώνεται ενδιαφέρον μόνο για ακίνητα με συγκριτικό πλεονέκτημα ως προς τη θέση και τα λοιπά ιδιοσυγκρασιακά χαρακτηριστικά τους, ενώ υπάρχει έλλειψη αγοραστικού ενδιαφέροντος για οικόπεδα και μεζονέτες. Παράλληλα παρατηρείται εξομάλυνση των διακυμάνσεων των τιμών σε αντίστοιχες και όμορες περιοχές, ενώ είναι αρνητική η συσχέτιση του μεγέθους του ακινήτου και της τιμής του ανά τετραγωνικό μέτρο.

-20% στις επενδύσεις σε κατοικίες το 2013

Οσον αφορά τις επενδύσεις σε κατοικίες, σύμφωνα με στοιχεία του ομίλου Alpha Bank και της θυγατρικής του Alpha Αστικά Ακίνητα, το 2012 η εκτιμώμενη πτώση των επενδύσεων σε κατοικίες ήταν 30,6% και σε συνδυασμό με τη μείωση του όγκου των εκδοθεισών αδειών οικοδομών κατά περίπου 32,5%, αναμένεται δε το 2013 νέα υποχώρηση στις επενδύσεις σε κατοικίες κατά 20%. Θα κυμανθούν δηλαδή κάτω από τα 5 δισ. ευρώ, από 6,1 δισ. το 2012 και 26,1 δισ. το 2007 (πτώση 81% σε 5 χρόνια). Επίσης, η ακαθάριστη προστιθέμενη αξία (ΑΠΑ) στις κατασκευές έφτασε τα 3,65 δισ. το 2012 από 16,3 δισ. το 2006 και 8,63 δισ. το 2000. Η πτώση της ΑΠΑ στις κατασκευές ανέρχεται σε -77,6% έναντι του 2006 και -57,7% έναντι του 2000. Καταγράφεται πτώση του αριθμού και της αξίας των συναλλαγών κατοικιών, καταστημάτων, γραφείων, οικοπέδων και αγροτεμαχίων κατά 48% και 45% από το 2012 και 2011 αντίστοιχα και κατά 83,3% και 81,2% αντίστοιχα έναντι του 2005. Ο αριθμός των μεταβιβάσεων μέσω των συμβολαιογραφείων από τις 100 χιλιάδες και πλέον έχει πέσει κάτω από τις 10.000 το 2012.

1 στα 5 στεγαστικά είναι προβληματικό

Για τον Ιανουάριο του 2013 ο ετήσιος ρυθμός μεταβολής για τα υπόλοιπα των στεγαστικών δανείων παρέμεινε αρνητικός για τέταρτη συνεχή χρονιά και διαμορφώθηκε στο -3,2%, όταν 9 χρόνια νωρίτερα το αντίστοιχο νούμερο έφθανε στο +33,5%. Σημειωτέον ότι τα στεγαστικά αντιστοιχούν σε συνολικό ποσοστό 70% επί του συνόλου της χρηματοδότησης των νοικοκυριών (28% είναι τα καταναλωτικά και 2% τα λοιπά δάνεια), φθάνοντας τον Ιανουάριο του 2013 στα 73,5 δισ. ευρώ, έναντι 80,2 δισ. ευρώ προ τριετίας και 15,5 δισ. ευρώ τον Ιανουάριο του 2001.

Σύμφωνα με τους αναλυτές της Τράπεζας της Ελλάδας, η στάση των νοικοκυριών για αγορά κατοικίας παραμένει επιφυλακτική, ενώ επιλεκτική παραμένει η στάση των τραπεζών για τη χρηματοδότηση νέων στεγαστικών δανείων. Τα χαρακτηριστικά της αγοράς αυτή τη στιγμή είναι η συνεχής αποκλιμάκωση του ρυθμού μεταβολής των υπολοίπων των δανείων προς τα νοικοκυριά και σημαντική στενότητα στη χρηματοδότησης της αγοράς ακινήτων.

Οσον αφορά τα επιτόκια, παρατηρείται συνεχής αποκλιμάκωση των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων από τον Νοέμβριο του 2008 έως τα μέσα του 2010, εν συνεχεία ανάκαμψη από τον Μάρτιο του 2010 για τα επιτόκια των νέων στεγαστικών δανείων και αποκλιμάκωση των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων από τον Σεπτέμβριο του 2011.

Οι αναλυτές της ΤτΕ στέκονται επίσης στη συνεχή αύξηση της χρηματοοικονομικής πίεσης των νοικοκυριών κατά τη διάρκεια της τρέχουσας κρίσης: 1 στα 5 δάνεια αυτή τη στιγμή ή ποσοστό 20,2% των στεγαστικών δανείων στο τέλος του εννεαμήνου του 2012 με βάση τα στοιχεία των τραπεζών ήταν σε καθυστέρηση όταν το αντίστοιχο ποσοστό πριν από 9 χρόνια έφθανε μόλις το 3,6%!

Κέρδος