Οι κατοικίες θα πωλούνται μεταξύ 3.000 και 15.000 ευρώ το τ.μ. - Το πρώτο τμήμα του έργου θα ανοίξει για το κοινό σε τρία χρόνια

Δύο χρόνια εκτιμάται ότι θα χρειαστούν προκειμένου να ξεκινήσει το έργο της αξιοποίησης του πρώην αεροδρομίου του Ελληνικού και της παράκτιας Ολυμπιακής ζώνης του Αγίου Κοσμά Αττικής, συνολικά 6.200 στρέμματα και τότε, τέλος 2015 αρχές 2016, η Lamda Development, ΛΑΜΔΑ θα καταβάλει στο Δημόσιο την πρώτη δόση του τιμήματος των 915 εκατ. ευρώ, δηλαδή τα 300 εκατ. ευρώ.
Οι υπόλοιπες δόσεις θα καταβληθούν στη διάρκεια των 10 χρόνων από το ξεκίνημα του έργου και συγκεκριμένα από 45 εκατ. ευρώ τον τρίτο, τέταρτο και πέμπτο χρόνο, 40 εκατ. τον έκτο χρόνο 220 τον έβδομο και 220 τον ένατο.
Αυτό σημαίνει ότι σε παρούσα αξία το συνολικό τίμημα που θα καταβάλει η Lamda διαμορφώνεται σε 704 εκατ. ευρώ αν ως συντελεστής προεξόφλησης ληφθεί το 6% (περίπου το σημερινό επιτόκιο) και 577 εκατ. ευρώ αν ως συντελεστής προεξόφλησης θεωρηθεί το 12%. Η εκτίμηση του ανεξάρτητου αποτιμητή, της American Appraisal, για το τίμημα είναι 560 εκατ. ευρώ σε παρούσα αξία.
Τα παραπάνω έγιναν γνωστά χθες από την επίσημη ενημέρωση της διοίκησης του ΤΑΙΠΕΔ (Ταμείο Αξιοποίησης Ιδιωτικής Περιουσίας του Δημοσίου) για το έργο του Ελληνικού, που, πάντως, έχει ακόμα μεγάλο δρόμο να διανύσει μέχρι να πιάσει δουλειά η πρώτη μπουλντόζα.

Με βάση επίσης χθεσινή διευκρινιστική ανακοίνωση της Lamda:
Το χρονοδιάγραμμα υλοποίησης της επένδυσης εκτείνεται συνολικά σε 25 έτη από τη μεταβίβαση των μετοχών και επιμερίζεται σε διακριτές φάσεις. Οι τρεις πρώτες φάσεις υλοποίησης είναι πενταετούς διάρκειας η κάθε μία και έχουν αποτυπωθεί στο επιχειρηματικό σχέδιο της εταιρείας, αποσκοπώντας στο βέλτιστο συνδυασμό κατασκευής του μητροπολιτικού πάρκου, των λοιπών έργων υποδομής και των εμπορικών, πολιτιστικών και κάθε άλλου είδους αναπτύξεων. Με τη σημείωση ότι η επένδυση βρίσκεται ακόμη στο αρχικό στάδιο σχεδιασμού, εκτιμάται ότι το ποσοστό υλοποίησής της θα ανέρχεται μετά το τέλος της πρώτης πενταετίας σε 20%, μετά το τέλος της δεύτερης πενταετίας σε 40%, μετά το τέλος της τρίτης σε 75%, με τελικό στόχο την ολοκλήρωσή της στον προαναφερθέντα χρόνο.
Οι κάθε είδους καταβολές στο πλαίσιο της Σύμβασης και της υλοποίησης της επένδυσης θα πραγματοποιηθούν από την εταιρεία ειδικού σκοπού (ΕΕΣ) που θα συσταθεί προ της υπογραφής της Σύμβασης και στην οποία η Lamda θα κατέχει τουλάχιστον 33,34% των δικαιωμάτων ψήφου, σύμφωνα με τους όρους του διαγωνισμού. Η ακριβής συμμετοχή της Lamda στις ως άνω καταβολές από την ΕΕΣ θα εξαρτηθεί από τις συζητήσεις με τους ενδιαφερόμενους επενδυτές αναφορικά με τη δική τους συμμετοχή στην επένδυση.
Οι επενδύσεις σε υποδομές κοινής ωφέλειας, στο μητροπολιτικό πάρκο και τους λοιπούς κοινόχρηστους χώρους, εκτιμώμενες σε ποσό 1,25 δισ. ευρώ, έχει σχεδιαστεί να υλοποιηθούν κατά 35% περίπου εντός της πρώτης πενταετίας, κατά 20% εντός της δεύτερης πενταετίας, κατά 25% την τρίτη πενταετία και το υπολειπόμενο 20% μέχρι την ολοκλήρωση της επένδυσης.

Ως προς τη χρηματοδότηση των ανωτέρω ποσών, με βάση τη Σύμβαση η σχέση δανείων με τα ίδια κεφάλαια της ΕΕΣ δεν μπορεί να ξεπερνά την αναλογία 3/1.
Σημειώνεται ωστόσο από τη Lamda πως η περαιτέρω εξειδίκευση των μεθόδων χρηματοδότησης εξαρτάται άμεσα και από τις εν γένει οικονομικές συνθήκες που θα επικρατούν κατά το χρόνο υλοποίησης της επένδυσης. Η πρόταση της Lamda υποστηρίζεται από τo Global Investment Group στο βαθμό που συμμετέχοντες σ’ αυτό το σχήμα έχουν δεσμευτεί να διαθέσουν κεφάλαια για την αποπληρωμή του τιμήματος, υποβάλλοντας τα αναγκαία για αυτό έγγραφα.
Σύμφωνα με όσα έχει πει η διοίκηση του αναδόχου, τα ίδια κεφάλαια που θα χρησιμοποιηθούν αρχικά είναι ύψους 1 δισ. ευρώ, εκ των οποίων τα 700 εκατ. έχουν συγκεντρωθεί.
Ο ανάδοχος έχει τη δυνατότητα μεταφοράς έως και 50% της επενδυτικής υποχρέωσής του την κάθε πενταετία, στην επόμενη. Αν όμως επενδύσει λιγότερο και από το 50% που έχει δεσμευτεί, υποχρεούται με την καταβολή προστίμου ίσου με το 30% της διαφοράς μεταξύ του ποσού που επενδύθηκε και του ποσού που μεταφέρθηκε στην επόμενη πενταετία.
Επιστρέφονται
Εάν κατά τη λήξη της τρίτης περιόδου χρηματοδότησης ο ανάδοχος δεν έχει εκπληρώσει τουλάχιστον το ένα τρίτο της επενδυτικής υποχρέωσής του, οι μετοχές της εταιρείας Ελληνικό Α.Ε. επιστρέφονται στο Δημόσιο.
Η εκτίμηση του εντεταλμένου συμβούλου του ΤΑΙΠΕΔ, Ανδρέα Ταπρατζή, είναι πως για τη Lamda η επένδυση θα αρχίσει να αποδίδει μετά τον 7ο χρόνο.
Σύμφωνα με τον ίδιο, το εύρος τιμής (εκτίμηση) που θα πωλούνται οι κατοικίες (που κατεξοχήν θα συμβάλουν στην κερδοφορία) θα κυμανθεί μεταξύ 3.000 ευρώ και 15.000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. Το πρώτο τμήμα του έργου θα ανοίξει για το κοινό το 2017.
Βήμα - βήμα οι προϋποθέσεις και οι καταβολές
Το επόμενο βήμα για την αξιοποίηση του πρώην αεροδρομίου είναι η έγκριση της Σύμβασης από το Ελεγκτικό Συνέδριο, ώστε να υπογραφεί από τη Lamda Development.
Με την υπογραφή της ο ανάδοχος καταθέτει εγγυητική επιστολή ύψους 30 εκατ. ευρώ και ξενικά να «τρέχει» η ημερομηνία πλήρωσης των αναβλητικών αιρέσεων, δηλαδή των προϋποθέσεων που τίθενται προκειμένου το έργο να ξεκινήσει και να καταβληθεί η πρώτη δόση του τιμήματος.
Οι προϋποθέσεις μεταξύ άλλων είναι η άδεια καζίνο και η έγκριση του Σχεδίου Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης (ΣΟΑ) το οποίο θα λάβει τη μορφή Προεδρικού Διατάγματος που θα εκδοθεί με κοινή απόφαση των υπουργών Οικονομίας και Περιβάλλοντος και θα εγκριθεί από το Συμβούλιο της Επικρατείας.
Θα ακολουθήσει η έγκριση της Σύμβασης και του ΣΟΑ από τη Βουλή. Οι εγκρίσεις της Βουλής θεωρούνται επίσης αναβλητικές αιρέσεις, όπως και η έγκριση των πολεοδομικών μελετών. Στην υποθετική περίπτωση που η Πολιτεία αποφασίσει ότι δεν δίνει άδεια για καζίνο στην έκταση του πρώην αεροδρομίου, ο ανάδοχος έχει το δικαίωμα να υπαναχωρήσει από το έργο και τότε του επιστρέφεται και η εγγυητική επιστολή.
Εφόσον λοιπόν πληρωθούν όλες οι προϋποθέσεις που έχουν τεθεί, ο ανάδοχος καταβάλλει την πρώτη δόση, γίνεται η μεταβίβαση των μετοχών της Ελληνικό Α.Ε. και δίδεται η εγγυητική επιστολή των υπολοίπων δόσεων.
Υπενθυμίζεται ότι οι βασικές παράμετροι της προς υπογραφή Σύμβασης για την αξιοποίηση του Ελληνικού είχαν καθοριστεί με το ν. 4062\2012. Ο νόμος αυτός προβλέπει τη δυνατότητα άδειας καζίνου στην έκταση του πρώην αεροδρομίου, για την οποία θα ακολουθήσει διαφορετική διαδικασία, καθόρισε τις χρήσεις γης, το μεικτό συντελεστή δόμησης σε 0,5 και το μέγιστο επιτρεπόμενο ποσοστό κάλυψης (κτήρια και εγκαταστάσεις Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού - Αγίου Κοσμά) στο 35%.
«Καταλύτης για κάθε επένδυση»
Κατά τη χθεσινή ενημέρωση του ΤΑΙΠΕΔ, ο πρόεδρος Κωνσταντίνος Μανιατόπουλος τόνισε χαρακτηριστικά ότι «η αξιοποίηση του Ελληνικού λειτουργεί ως καταλύτης για κάθε άλλη επένδυση στη χώρα και δημιουργεί κλίμα εμπιστοσύνης».
Ο διευθύνων σύμβουλος του Ταμείου, Ιωάννης Εμίρης, επεσήμανε πως «είμαστε ιδιαίτερα ικανοποιημένοι γιατί καταφέραμε αφενός να επιτύχουμε ένα υψηλό συνολικό τίμημα περίπου 2,2 δισ. συνυπολογίζοντας τις αναγκαίες επενδύσεις στις υποδομές και αφετέρου να εγγυηθούμε την αναπτυξιακή διάσταση του έργου», ενώ ο κ. Ταπραντζής σημείωσε: «Ολοκληρώσαμε μια σύνθετη και ανταγωνιστική διαδικασία διαπραγμάτευσης, διασφαλίζοντας το συμφέρον του Δημοσίου και ένα ανταγωνιστικό πλαίσιο υλοποίησης της μεγαλύτερης ιδιωτικής επένδυσης στη χώρα.
Μιας επένδυσης εγγυημένου ύψους περίπου 6 δισ. ευρώ όπου τουλάχιστον τα 2/3 της συνολικής έκτασης θα είναι χώροι πρασίνου και κοινόχρηστοι χώροι, ανοικτοί στους πολίτες».

«Ναυτεμπορική»

Νέο φορολογικό σκηνικό δημιουργείται στην αγορά των ακινήτων με την επιβολή του φόρου υπεραξίας στις μεταβιβάσεις ακινήτων με συντελεστή 15%, αλλά και τη μείωση του φόρου μεταβίβασης στο 3%.

Όλες οι μεταβιβάσεις ακινήτων που είχαν «παγώσει» από την αρχή του έτους ξεμπλοκάρουν με την εφαρμογή των νέων βελτιωμένων διατάξεων για την επιβολή του φόρου υπεραξίας ακινήτων. Οι νέες διατάξεις λύνουν τους γρίφους υπολογισμού του φόρου, με τη βασικότερη αλλαγή να αφορά στην εξαίρεση από τον φόρο όσων μεταβιβάζουν ακίνητα τα οποία αποκτήθηκαν πριν από το 1995.

Στις μεταβιβάσεις ακινήτων εφαρμόζονται τρεις φόροι, ανάλογα με τον αν η κατοικία που αγοράζεται είναι νεόδμητη ή μεταχειρισμένη, πρώτη ή δευτερεύουσα, ενώ με φόρο θα επιβαρύνονται και όσοι πωλούν ακίνητα.

Ειδικότερα οι φορολογούμενοι θα πρέπει να γνωρίζουν τα εξής:

1. Φόρος μεταβίβασης ακινήτων. Ο φόρος επιβάλλεται με συντελεστή 3% στις μεταβιβάσεις:

- Πρώτης κατοικίας. Ο φόρος εφαρμόζεται στο ποσό της αξίας που υπερβαίνει τα αφορολόγητα όρια τα οποία ανέρχονται σε 200.000 ευρώ για τον άγαμο, σε 250.000 ευρώ για τον έγγαμο. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα παιδιά και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.

- Οικοπέδων, αγροτεμαχίων. Για αγορά οικοπέδου το αφορολόγητο όριο ανέρχεται σε 50.000 ευρώ για τον άγαμο και σε 100.000 ευρώ για τον έγγαμο. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 10.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα παιδιά αυτού και κατά 15.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.

- Δευτερεύουσας κατοικίας ή επαγγελματικής στέγης με άδεια κατασκευής έως 31 Δεκεμβρίου 2005.

- Παλαιών κτισμάτων με άδεια κατασκευής έως 31 Δεκεμβρίου 2005.

2. ΦΠΑ 23%: Με ΦΠΑ επιβαρύνεται η αγορά νεόδμητων ακινήτων (πλην της πρώτης κατοικίας) με άδεια κατασκευής από την 1η Ιανουαρίου 2006 και μετά. Επίσης με ΦΠΑ 23% επιβαρύνεται ο οικοπεδούχος στην περίπτωση της αντιπαροχής.

3. Φόρος υπεραξίας: Ο φόρος αυτός βαρύνει τους πωλητές των ακινήτων και επιβάλλεται με συντελεστή 15%. Από τον φόρο εξαιρούνται οι φορολογούμενοι που μεταβιβάζουν ακίνητα τα οποία απέκτησαν πριν από το 1995, ενώ το αφορολόγητο όριο των 25.000 ευρώ ισχύει υπό την προϋπόθεση ότι το ακίνητο έχει διακρατηθεί για τουλάχιστον 5 χρόνια. Ειδικότερα με τη νέα ρύθμιση:

Θα απαλλάσσονται από τον φόρο υπεραξίας 15% όσοι φορολογούμενοι μεταβιβάζουν ακίνητα που είχαν αποκτήσει πριν από το 1995.

Για τον υπολογισμό του φόρου η τιμή κτήσης, ανάλογα με τον τρόπο απόκτησης του ακίνητου, θα προσδιορίζεται ως εξής:

α) Αγορά: Ως τιμή κτήσης θα λαμβάνεται υπόψη το τίμημα ή η αξία του ανταλλάγματος, όπως προκύπτει από το οικείο συμβόλαιο.

β) Κληρονομιά, δωρεά, γονική παροχή: Ως τιμή κτήσης θα λαμβάνεται υπόψη η αξία βάσει της οποίας υπολογίστηκε ο φόρος κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής παροχής.

γ) Σε κάθε άλλη περίπτωση, η τιμή κτήσης θα υπολογίζεται ως εξής: Από την τιμή μεταβίβασης επί τον Δείκτη Τιμών Κατοικιών (ΔΤΚατ) του έτους κτήσης, διά του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή του προηγούμενου της μεταβίβασης έτους. Ως (ΔΤΚατ) νοείται ο μέσος Δείκτης Τιμών Κατοικιών Αστικών Περιοχών της περιόδου Ιανουαρίου-Δεκεμβρίου κάθε έτους, όπως ανακοινώνεται από την Τράπεζα της Ελλάδος.

• Ανάλογα με τα έτη διακράτησης του ακινήτου που μεταβιβάζεται, καθιερώνονται συντελεστές απομείωσης της αξίας, οι οποίοι κλιμακώνονται με βάση τα χρόνια ιδιοκτησίας του ακινήτου. Για ακίνητα που έχουν μείνει στην κατοχή του ιδιοκτήτη για περισσότερα από 26 χρόνια ο συντελεστής απομείωσης φτάνει στο 60%. Στην περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου που έχει αποκτηθεί από τον πωλητή στο χρονικό διάστημα από 1ης Ιανουαρίου 1995 έως 31 Δεκεμβρίου 2002, ο συντελεστής απομείωσης προσαυξάνεται περαιτέρω κατά 20%, καθώς πολλαπλασιάζεται με 0,8.

   

  "Η" Online

Ίδια κεφάλαια κοντά στο 1 δισ. ευρώ  θα συγκεντρώσει σε πρώτη φάση το σχήμα Global Investment Group, όπου συμμετέχουν επενδυτικά κεφάλαια που συνδέονται με τον όμιλο Λάτση και τον ίδιο τον κ. Σπύρο Λάτση, την κινεζική Fosun και την Al Maabar

Το Διοικητικό Συμβούλιο του ΤΑΙΠΕΔ, κατά τη συνεδρίαση της Δευτέρας και μετά από τη θετική γνωμοδότηση του Συμβουλίου Εμπειρογνωμόνων, ανακήρυξε ομόφωνα τη Lamda Development Α.Ε. προτιμητέο επενδυτή για την απόκτηση του 100% των μετοχών της Ελληνικό Α.Ε..

Είχε προηγηθεί η υποβολή ξεχωριστών γνωμοδοτήσεων (fairness opinions) από τους Χρηματοοικονομικούς Συμβούλους του ΤΑΙΠΕΔ, Citigroup και Piraeus Bank, οι οποίοι έκριναν δίκαιη και εύλογη την τελική οικονομική προσφορά, ύψους  915 εκατ. ευρώ, της εταιρείας και του επενδυτικού σχήματος που τη στηρίζει.

Την Πέμπτη 3 Απριλίου θα πραγματοποιηθεί σχετική ενημέρωση εκπροσώπων του Τύπου.

Πώς θα χρηματοδοτηθεί το project

Ίδια κεφάλαια κοντά στο 1 δισ. ευρώ  θα συγκεντρώσει σε πρώτη φάση το σχήμα Global Investment Group, όπου συμμετέχουν επενδυτικά κεφάλαια που συνδέονται με τον όμιλο Λάτση και τον ίδιο τον κ. Σπύρο Λάτση, την κινεζική Fosun και την Al Maabar.

Στην παρούσα φάση έχουν δεσμευθεί ίδια κεφάλαια στα πέριξ των 600 εκατ. ευρώ και σταδιακά θα προστίθενται και άλλα ακόμη και από άλλους ενδιαφερόμενους επενδυτές (ξένους αλλά και Έλληνες), εφόσον ολοκληρωθεί η διαγωνιστική διαδικασία, ούτως ώστε να προκύψει το τελικό ποσό του 1 δισ. ευρώ. Σταδιακά και ανάλογα με το πώς θα προχωρά η επένδυση θα γίνει και η χρηματοδότηση με δανεισμό από τις τράπεζες του εξωτερικού αλλά και από την Ελλάδα.

Ως προς το αν ο όμιλος θα προχωρήσει στην πώληση τμημάτων της έκτασης προκειμένου να χρηματοδοτήσει την επένδυσή του, οι επενδυτές φαίνεται να μην το αποκλείουν ωστόσο αυτό μπορεί να γίνει σε δεύτερο στάδιο κι εφόσον έχει προχωρήσει η επένδυση, ενώ σχέδια για Εταιρεία Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας προκειμένου να χρηματοδοτηθεί κομμάτι της επένδυσης δε φαίνεται να υπάρχουν στον ορίζοντα.

Οι επενδυτές έχουν δεσμευθεί πέραν των 915 εκατ. ευρώ που είναι το τίμημα της προσφοράς για επενδύσεις 1,25 δισ. ευρώ που θα αφορούν τις δημόσιες υποδομές και θα υλοποιηθούν την πρώτη 2ετία- 3ετία, ενώ στο τίμημα των 915 εκατ. ευρώ δεν περιλαμβάνεται συμμετοχή του ελληνικού δημοσίου με ποσοστό 30% στα μελλοντικά κέρδη του επενδυτή -το δημόσιο θα εισπράττει μόνο στην περίπτωση που η σωρευτική αποδοτικότητα της επένδυσης (IRR) ξεπεράσει το 15%.

BHMA