Μέσω της «Τράπεζας Γης», θα μεταφέρουν συντελεστή δόμησης σε άλλη περιοχή
Λύση για τον Αυτόνομο Οικοδομικό Συνεταιρισμό Αξιωματικών (ΑΟΟΑ) ο οποίος βρίσκεται στη Ζώνη Αστικού Αναδασμού Πικερμίου - Ραφήνας επιχειρεί να δώσει το Υπουργείο Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής (ΥΠΕΚΑ) και το Γενικό Επιτελείο Εθνικής Άμυνας (ΓΕΕΘΑ).
Η οικοδόμηση των εκτάσεων του συνεταιρισμού επιχειρείται από το 1998 ωστόσο η επίμαχη περιοχή περιλαμβάνει Ζώνη Προστασίας Πεντελικού, Ζώνη ιδιαίτερου κάλλους και αρχαιολογική, Ζώνη Αρχαιολογικής Προστασίας «Α» και δασικές εκτάσεις. Παράλληλα, το Συμβούλιο της Επικρατείας έχει απορρίψει τρεις φορές στο παρελθόν τις πολεοδομικές μελέτες Ζώνης Αστικού Αναδασμού.
«Το ζήτημα της Ζώνης Αστικού Αναδασμού Πικερμίου - Ραφήνας απασχολεί εδώ και 40 χρόνια την Ελληνική Πολιτεία και ένα μεγάλο μέρος των αξιωματικών των Ενόπλων Δυνάμεων. Είναι ίσως το πιο σύνθετο πρόβλημα όσον αφορά τους οικοδομικούς συνεταιρισμούς, διότι η περιοχή έχει πολλά καθεστώτα προστασίας», δήλωσε στο περιθώριο της σημερινής σύσκεψης ο αναπληρωτής υπουργός Περιβάλλοντος κ. Στ. Καλαφάτης.
Βασικό εργαλείο για την επίλυση του ζητήματος, όπως ανέφερε ο ίδιος είναι ο νέος θεσμός της Τράπεζας Γης, ο οποίος αναμένεται να θεσμοθετηθεί εντός του Ιουλίου. «Η Τράπεζα Γης είναι ένα βασικό αναπτυξιακό εργαλείο που μπορεί να χρησιμοποιηθεί και για την επίλυση των προβλημάτων των οικοδομικών συνεταιρισμών όλης της χώρας», τόνισε ο κ. Καλαφάτης.
Στη σημερινή σύσκεψη, της Τρίτης, συμμετείχαν ο Αρχηγός ΓΕΕΘΑ, στρατηγός Μιχαήλ Κωσταράκος, ο Αρχηγός ΓΕΣ αντιστράτηγος Αθανάσιος Τσέλιος, ο Α' Υπαρχηγός ΓΕΣ Αντιστράτηγος Ιωάννης Ηλιόπουλος, ο Γενικός Γραμματέας Χωροταξίας και Αστικού Περιβάλλοντος κ. Σωκράτης Αλεξιάδης καθώς και υπηρεσιακοί παράγοντες των δύο υπουργείων.
Πώς θα λυθεί ο γόρδιος δεσμός
Η σημερινή σύσκεψη δεν ήταν η πρώτη που πραγματοποιήθηκε στο ΥΠΕΚΑ για την επίλυση του ζητήματος που αφορά την πολεοδόμηση της Ζώνης Αστικού Αναδασμού Πικερμίου - Ραφήνας. Εδώ και έξι μήνες αναζητείται διέξοδος η οποία όπως φαίνεται θα δοθεί στο πλαίσιο της πολυαναμενόμενης μεταρρύθμισης του χωροταξικού και πολεοδομικού σχεδιασμού και θα βασίζεται τόσο σε ανταλλαγές ακινήτων όσο και στον θεσμό της «Τράπεζας Γης», μέσω του οποίου θα μεταφέρεται ή και θα ανταλλάσσεσαι ο συντελεστής δόμησης από τις εκτάσεις που ανήκουν στον Οικοδομικό Συνεταιρισμό.
Οι προστατευόμενες εκτάσεις θα αποδοθούν στο κράτος. Η διαδικασία του αστικού αναδασμού θα τροποποιηθεί και θα συνδεθεί με την κτηματογράφηση. Παράλληλα, στο ΥΠΕΚΑ επεξεργάζονται αλλαγές στις διατάξεις του 2508/1997 για την οικιστική ανάπτυξη των πόλεων και οικισμών της χώρας προκειμένου να γίνει εφικτή η πολεοδόμηση της συγκεκριμένης περιοχής.
Ο Αυτόνομος Οικοδομικός Συνεταιρισμός Αξιωματικών αγόρασε την έκταση (2.488 στρεμμάτων) το 1972. Στην περιοχή επίσης διατηρούν εκτάσεις ο Ο.Σ. Προσωπικού ΟΤΕ (1108 στρ.), ο Ο.Σ. «Ο Ελληνικός Φοίνικας» (195 στρ.), ο Ο.Σ. Ολυμπιακής Στέγης (206 στρ.) και ιδιώτες (2.015 στρ.).
Από τα περίπου 6.000 στρέμματα της Ζώνης Αστικού Αναδασμού Πικερμίου - Ραφήνας υπάρχουν 2.300 στρέμματα μη δασικά, τα οποία βρίσκονται εκτός κάθε ζώνης προστασίας και 650 στρέμματα μη δασικών εκτάσεων που βρίσκονται σε ζώνη «ιδιαιτέρου κάλλους και αρχαιολογική» και στις οποίες επιτρέπεται η δόμηση υπό ορισμένους περιορισμούς
Μπούσουλας η Ραφήνα και για άλλους συνεταιρισμούς
Το πλέγμα των ρυθμίσεων που ετοιμάζει το υπουργείο για τη Ζώνη Αστικού Αναδασμού Πικερμίου - Ραφήνας θα δώσει λύσεις και στα προβλήματα των υπόλοιπων οικοδομικών συνεταιρισμών της χώρας. Επειδή το συγκεκριμένο ζήτημα είναι πολύπλοκο, καθώς η συνολική έκταση στη Ραφήνα περιλαμβάνει ιδιοκτησίες πολλών συνεταιρισμών, πολλών ιδιωτών αλλά και διαφορετικά καθεστώτα προστασίας (δάση, ζώνη προστασίας Πεντελικού Όρους, αρχαιολογικούς χώρους), το ΥΠΕΚΑ εξετάζει το θέμα ως σημείο αναφοράς της μεταρρύθμισης, προκειμένου να αντιμετωπιστούν συνολικά χρόνια προβλήματα.
Οι υπηρεσίες του υπουργείου κατέγραψαν το σύνολο των Οικοδομικών Συνεταιρισμών και της Ιδιωτικής Πολεοδόμησης σε όλη τη χώρα. Σύμφωνα με παράγοντες του υπουργείου τα δύο σημαντικότερα προβλήματα, που αναστέλλουν τις διαδικασίες πολεοδόμησης εδώ και δεκαετίες, είναι ότι «πολλοί Συνεταιρισμοί βρίσκονται εντός δασικών εκτάσεων ή βρίσκονται εκτός περιοχών όπου επιτρέπεται η χωροθέτηση οικοδομικών συνεταιρισμών».
Με τον θεσμό της «Τράπεζας Γης», ένας οικοδομικός συνεταιρισμός θα μπορεί να μεταφέρει συντελεστή δόμησης σε άλλη περιοχή. Οι περιοχές υποδοχής συντελεστή θα οριστούν μέσω νέου νόμου. Μάλιστα οι συνεταιρισμοί θα μπορούν να δημιουργούν εταιρείες ανάπτυξης, με τη συμμετοχή επενδυτών οι οποίοι θα χρηματοδοτήσουν τα έργα υποδομής και κατασκευής κοινόχρηστων χώρων.
Επιπλέον, η αρμόδια υπηρεσία του ΥΠΕΚΑ θα μετατραπεί σε «one stop shop» για οικοδομικούς συνεταιρισμούς και ιδιωτική πολεοδόμηση και θα τεθεί ως μέγιστη προθεσμία έγκρισης οι 6 μήνες. Όλες οι διαδικασίες θα γίνονται ηλεκτρονικά.
Εντός 6μήνου αναμένεται ότι θα έχει ολοκληρωθεί η νομοθετική διαδικασία και θα έχουν ξεκινήσει οι ηλεκτρονικές διαδικασίες ενώ σε έναν χρόνο θα εφαρμόζεται το νέο σύστημα.
Νέα στοιχεία για οικοδομικούς συνεταιρισμούς και ιδιωτική πολεοδόμηση
Έως σήμερα έχουν καταγραφεί περίπου 550 Οικοδομικοί Συνεταιρισμοί και Ιδιωτικές Πολεοδομήσεις, των οποίων τα στοιχεία δεν συμπεριλαμβάνονται σε αρχείο της αρμόδιας υπηρεσίας του ΥΠΕΚΑ. Το υπουργείο είχε εκδώσει οδηγία για την ηλεκτρονική συμπλήρωση ενός πίνακα με τα σχετικά στοιχεία από τους αρμόδιους φορείς. Στη καταγραφή αυτή ανταποκρίθηκαν συνολικά 195 φορείς Οικοδομικών Συνεταιρισμών και Ιδιωτικής Πολεοδόμησης και σύμφωνα με τα στοιχεία που συγκεντρώθηκαν προέκυψε ότι:
- Για την Αττική κατατέθηκαν 81 δελτία από φορείς οι οποίοι αντιμετωπίζουν τα εξής προβλήματα: 48 (60%) εμπίπτουν σε δασικές εκτάσεις, 4 (5%) δεν εμπίπτουν σε περιοχή χαρακτηριζόμενη ως Περιοχή Ειδικά Ρυθμιζόμενης Πολεοδόμησης (ΠΕΡΠΟ), 6 (7%) έχουν διακόψει τις διαδικασίες, 6 (7%) έχουν πάρει αρνητική εισήγηση από το ΣτΕ και 3 (4%) έχουν αμφισβητούμενο ιδιοκτησιακό καθεστώς.
- Για την υπόλοιπη Ελλάδα κατατέθηκαν 114 δελτία από φορείς οι οποίοι αντιμετωπίζουν τα εξής προβλήματα: 25 (22%) εμπίπτουν σε δασικές εκτάσεις ή άλλες προστατευόμενες περιοχές, 19 (17%) δεν εμπίπτουν σε περιοχή χαρακτηριζόμενη ως ΠΕΡΠΟ, 13 (11%) έχουν διακόψει τις διαδικασίες, 8 (7%) έχουν πάρει αρνητική εισήγηση από το ΣτΕ και 5 (4%) έχουν αμφισβητούμενο ιδιοκτησιακό καθεστώς.
- Για την Αποκεντρωμένη Διοίκηση Μακεδονίας - Θράκης κατατέθηκαν 22 δελτία από φορείς με τα εξής προβλήματα: 3 (14%) εμπίπτουν σε δασικές εκτάσεις, 11 (50%) δεν εμπίπτουν σε περιοχή χαρακτηριζόμενη ως ΠΕΡΠΟ και 4 (18%) έχουν πάρει αρνητική εισήγηση από το ΣτΕ. Η έκταση που κατέχουν οι 22 φορείς είναι 48.028 στρέμματα.
- Ειδικά για τους νομούς Θεσσαλονίκης και Χαλκιδικής κατατέθηκαν 17 δελτία από φορείς που αντιμετωπίζουν τα εξής προβλήματα: 3 (18%) εμπίπτουν σε δασικές εκτάσεις, 8 (47%) δεν εμπίπτουν σε περιοχή χαρακτηριζόμενη ως ΠΕΡΠΟ και 4 (24%) έχουν πάρει αρνητική εισήγηση από το ΣτΕ. Η έκταση που κατέχουν οι 17 φορείς είναι 47.180 στρέμματα.
Το ΥΠΕΚΑ επισημαίνει ότι επειδή για τα πρωτογενή στοιχεία δεν προηγήθηκε επιβεβαίωση ή διασταύρωση τους με τα αντίστοιχα αρχεία των υπηρεσιών του ΥΠΕΚΑ, εκτιμάται ότι δεν αντικατοπτρίζουν την ακριβή εικόνα του προβλήματος. Πάντως, από την επεξεργασία των στοιχείων και την ανάλυση των στατιστικών δεδομένων προέκυψαν:
- 78 Οικοδομικοί Συνεταιρισμοί και Ιδιωτικές Πολεοδομήσεις των οποίων οι προς πολεοδόμηση εκτάσεις περιλαμβάνονται σε εγκεκριμένες περιοχές ΠΕΡΠΟ
- 37 Οικοδομικοί Συνεταιρισμοί και Ιδιωτικές Πολεοδομήσεις σε διάφορους νομούς που δεν μπορούν να προωθηθούν λόγω έλλειψης εγκεκριμένων περιοχών ΠΕΡΠΟ.
- 108 περίπου παλαιοί Οικοδομικοί Συνεταιρισμοί, οι εκτάσεις των οποίων έχουν χαρακτηριστεί ως δάση ή δασικές εκτάσεις και ως εκ τούτου δεν μπορούν με τις κείμενες διατάξεις να προωθήσουν την διαδικασία πολεοδόμησης τους
- Έχουν εγκριθεί πάνω από 220 πολεοδομικές μελέτες στο σύνολο της επικράτειας, οι οποίες αφορούν σε ποσοστό λιγότερο του 50% του συνόλου.
- Από τους περίπου 220 Οικοδομικούς Συνεταιρισμούς που βρίσκονται εντός Αττικής, οι μισοί (110) αντιμετωπίζουν πρόβλημα λόγω δασικών εκτάσεων.
Από τους 330 φορείς Οικοδομικών Συνεταιρισμών και Ιδιωτικής Πολεοδόμησης που βρίσκονται εκτός Αττικής, το 50% διαθέτει εγκεκριμένη πολεοδομική μελέτη, το 25% αντιμετωπίζει πρόβλημα λόγω δασικών εκτάσεων ή άλλων προστατευόμενων περιοχών και 15% δεν εμπίπτει σε περιοχή ΠΕΡΠΟ.
Το Βημα
