Διέξοδο στη γερμανική κτηματαγορά, αναζητούν όσοι Ελληνες θέλουν να επενδύσουν τα χρήματά τους. Η ζήτηση κυρίως για κατοικίες έχει ιδιαίτερα καθώς τα ακίνητα ενοικιάζονται εύκολα και έχουν καλές αποδόσεις. Αλλωστε, η γερμανική πρωτεύουσα σημειώνει τον τελευταίο καιρό τουριστική «έκρηξη» με εκατομμύρια ξένους επισκέπτες να επιλέγουν αντί για τη διαμονή σε ξενοδοχεία, την ενοικίαση σπιτιών. Ετσι, οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων στο Βερολίνο δε μένουν ποτέ χωρίς ενοικιαστή, βγάζοντας ένα σταθερό εισόδημα αλλά και έχοντας ένα ακίνητο που αποκτά χρόνο με το χρόνο τεράστια υπεραξία.

Τον τελευταίο καιρό παρατηρείται πραγματική «εισβολή» γερμανικών, κι όχι μόνο, κτηματομεσιτικών γραφείων στην Ελλάδα, τα οποία αναζητούν επενδυτές, Ελληνες που θέλουν να αποσύρουν τα λεφτά τους από τις τράπεζες και τα σεντούκια και να τα επενδύσουν στην γερμανική κτηματαγορά. Κατά καιρούς στα γερμανικά ΜΜΕ γίνεται λόγος για το ολοένα αυξανόμενο επενδυτικό ενδιαφέρον των Ελλήνων ενώ εκτιμάται πως η βελτίωση των σχέσεων των δύο χωρών, που σφραγίστηκε από την επίσκεψη της Αγκ. Μέρκελ στην Αθήνα, θα συμβάλλει σε περαιτέρω αύξηση των αγοραπωλήσεων ακινήτων στη Γερμανία. Αλλωστε, η χώρα αυτή δεν είναι «άγνωστη» για τους Ελληνες εξαιτίας του μεγάλου αριθμού μεταναστών οι οποίοι στην πλειονότητά τους έχουν αποκτήσει κάποιο ακίνητο.

Οι τελευταίες αγορές, ωστόσο, αφορούν καθαρά επενδυτικές κινήσεις καθώς εξασφαλίζεται ένα σταθερό ενοίκιο ενώ οι τιμές πώλησης γερμανικών κατοικιών είναι ακόμη ελκυστικές. Αν και η εντυπωσιακή αύξηση της ζήτησης κυρίως από Ιταλούς και Ελληνες έχει οδηγήσει σε άνοδο των τιμών αγοράς και ενοικίασης. Είναι χαρακτηριστικό ότι το πιο ακριβό ενοίκιο φτάνει τα 13 ευρώ/τ.μ. στο Μόναχο, 12 ευρώ/τ.μ. κατά μέσο όρο είναι το μίσθωμα σην Φραγκφούρτη και 5 ευρώ σε Λειψία και Μαγδεμβούργο.

Αναφορικά με τις τιμές πώλησης, αυτές διαφέρουν ανάλογα με το ακίνητο, την περιοχή και την κατάσταση που βρίσκεται. Σύμφωνα με στοιχεία του μεσιτικού γραφείου L&B immobiliya, «από το 1994 μέχρι το 2004, οι τιμές των ακινήτων στο Βερολίνο άρχισαν να μειώνονται συνεχώς.

Ο λόγος ήταν άμεσα συνδεδεμένος με την ιστορία της πρωτεύουσας,, που σχετίζεται με τη διαίρεση καθώς επίσης και με την οδυνηρή επανένωση της μετά την πτώση του τείχους. Πολλοί κάτοικοι εγκατέλειψαν την πόλη πωλώντας τις περιουσίες τους σε πολύ χαμηλές τιμές, σχεδόν δωρεάν. Οι τιμές μειώθηκαν σχεδόν κατά 30% και εξακολουθούν να παραμένουν στα ίδια επίπεδα. Η μέση τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο στην πρωτεύουσα της Γερμανίας είναι περίπου 1.024 ευρώ, ποσό το οποίο φαίνεται γελοίο σε σύγκριση με τις τιμές του Λονδίνου (7.500 ευρώ/τ.μ.) και του Παρισιού (6.000 ευρώ/τ.μ.).

Μόνο με 20.000 ευρώ μπορείτε να αγοράσετε ένα στούντιο στο Βερολίνο!». Ετσι, η αγορά στη γερμανική πρωτεύουσα είναι ακόμη ιδιαίτερα ελκυστική αν αναλογιστεί κανείς ότι υπάρχει μεγάλη ζήτηση για ενοικίαση διαμερισμάτων, οπότε ο χρόνος που θα μείνει ξενοίκιαστο και χωρίς έσοδα το ακίνητο είναι ελάχιστος.

ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΕΣ
Τα βήματα για την αγορά ακινήτου στη Γερμανία

Σύμφωνα με το γραφείο L&B immobiliya τα Βήματα για την αγορά ενός ακινήτου στη Γερμανία είναι:

1. Επιλογή και κράτηση ακινήτου: Για να πραγματοποιηθεί η κράτηση πρέπει να κατατεθεί μια προκαταβολή, με σκοπό να επιβεβαιωθεί η σοβαρότητα του αγοραστή. Συνήθως, το ύψος της προκαταβολής αντιστοιχεί στο ποσό της μεσιτικής αμοιβής.

2. Προετοιμασία ενός προσυμφωνητικού πώλησης: Μετά την ολοκλήρωση της κράτησης μεταφέρονται στο συμβολαιογράφο ή στο δικηγόρο όλα τα έγγραφα που σχετίζονται με το ακίνητο, όπως απόσπασμα από το κτηματολόγιο, ή μία προηγούμενη δήλωση (Grundbu-chauszug), η δήλωση σύστασης οροφοκτησίας (Teilungserkla-rung), το συμβόλαιο μίσθωσης, εάν πρόκειται για μίσθωση ακινήτου (Mietver-trag). Ο συμβολαιογράφος ή ο δικηγόρος θα προετοιμάσει ένα συμβόλαιο αγοραπωλησίας.

3. Η υπογραφή του συμβολαίου αγοραπωλησίας: Μετά την υπογραφή του συμβολαίου αγοραπωλησίας, το πρωτότυπο θα αποσταλεί ταχυδρομικώς.

4. Προϋποθέσεις πληρωμής: Μετά την υπογραφή του συμβολαίου αγοραπωλησίας, ο συμβολαιογράφος καταχωρεί τον αγοραστή στο κτηματολόγιο ως ιδιοκτήτη. Για να γίνει αυτό θα πρέπει να πληρούνται οι ακόλουθες προϋποθέσεις:

α. Ο πωλητής πρέπει να πωλήσει το ακίνητο χωρίς να εκκρεμούν χρέη.

β. Ο αγοραστής πρέπει να καταβάλει φόρο.

γ. Αν χρειαστεί, ο αγοραστής πρέπει να πληρώσει την εταιρεία διαχείρισης του οικήματος για να ενταχθεί στην κοινότητα των ιδιοκτητών.

δ. Ο αγοραστής πρέπει να καταβάλει συμβολαιογραφικές χρεώσεις.

5. Η πληρωμή του ακινήτου: Αφού πραγματοποιηθεί η συνάντηση που αφορά στην ένταξη του ακινήτου στο κτηματολόγιο, ο δικηγόρος ή η εταιρεία που διαμεσολαβεί για λογαριασμό του πελάτη, θα λάβουν μια επιστολή από τον συμβολαιογράφο στην οποία θα κοινοποιείται ότι πληρούνται όλες οι προϋποθέσεις και ότι ο αγοραστής μπορεί και πρέπει να προχωρήσει στην πληρωμή του ακινήτου. Ο αγοραστής ενημερώνεται να προβεί στην πληρωμή με απευθείας μεταφορά των χρημάτων στον πωλητή ή στον συμβολαιογραφικό καταπιστευτικό λογαριασμό, που ανοίγεται για λογαριασμό του πελάτη.

6. Kαταχώρηση των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας: Ο πωλητής ενημερώνει τον συμβολαιογράφο για τη λήψη της πληρωμής. Στη συνέχεια, ο συμβολαιογράφος υποβάλει αίτηση για την εγγραφή του νέου ιδιοκτήτη στο κτηματολόγιο. Η απόκτηση και η μεταφορά των ακινήτων γίνεται, συνήθως την πρώτη ημέρα του προσεχούς μήνα για την αποφυγή συγχύσεων στους νέους υπολογισμούς των κοινοχρήστων (Hausgeld) και της ενοικίασης (σε περίπτωση που υπάρχει ένας ενοικιαστής).

Στην περίπτωση αγοράς ενός άδειου ακινήτου η μεταφορά των κλειδιών επιτρέπεται. Αντίθετα, σε περίπτωση αγοράς ενός μισθωτού διαμερίσματος, δεν επιτρέπεται η μεταφορά των κλειδιών γιατί σύμφωνα με το γερμανικό δίκαιο, ο ιδιοκτήτης που νοικιάζει το σπίτι δεν έχει δικαίωμα να κατέχει τα κλειδιά, διότι με αυτόν τον τρόπο επηρεάζει την ιδιωτική ζωή του ενοικιαστή. Συνήθως, τα κλειδιά του ακινήτου τα κρατάει η εταιρεία διαχείρισης του οικήματος.

Μόνο το 12% ιδιοκτήτες
Σύμφωνα με τις στατιστικές, μόνο το 12% των Βερολινέζων είναι ιδιοκτήτες ακινήτων. Οι υπόλοιποι ζουν με ενοίκιο. Στο σύνολο της Γερμανίας, ο αριθμός αυτός αντιπροσωπεύει το 43%. Δηλαδή το 57% των Γερμανών ζουν σε ενοικιαζόμενη στέγη. Το ετήσιο καθαρό εισόδημα που προέρχεται από την εκμίσθωση διαμερισμάτων βρίσκεται μεταξύ του 4% και 10%.

Επενδυτικές ευκαιρίες
Στο Βερολίνο, αλλά και σε άλλες γερμανικές πόλεις, υπάρχουν μεγάλες επενδυτικές ευκαιρίες, κυρίως σε παλιά διαμερίσματα πλήρως ανακαινισμένα. Ωστόσο, η μεγάλη ζήτηση από επενδυτές, που προέρχονται κυρίως από χώρες του Νότου, έχει οδηγήσει σε σημαντική αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας. Κτίζονται συνεχώς πολυκατοικίες, μονοκατοικίες, καταστήματα και γραφεία. Σημαντικό είναι, επίσης, ότι οι γερμανικές τράπεζες χρηματοδοτούν την αγορά ακινήτων. Η χρηματοδότηση των γερμανικών τραπεζών αποτελεί συνήθως το 50% - 60% της τιμής αγοράς.

Γερμανία
Αγγελίες για ακίνητα

• Γκαρσονιέρα 31 τ.μ. στο Βερολίνο, κατασκευής του 1995, βρίσκεται σε αριστοκρατική περιοχή, απόδοση 5,16%, πωλείται σε τιμή 55.000 ευρώ
• Κτίριο 346 τ.μ. με 4 διαμερίσματα και απόδοση 7,65%, τιμή 200.000 ευρώ
• Διαμέρισμα δύο δωματίων, 67 τ.μ. στο Βερολίνο σε ανακαινισμένο κτίριο του 1918 πωλείται 65.000 ευρώ
• Διαμέρισμα 43 τ.μ. ενός δωματίου του 1965 με κοινόχρηστα 150 ευρώ σε τιμή 37.500 ευρώ
• Διαμέρισμα 51,98 τ.μ. στο Βερολίνο με απόδοση 4,41%, κοινόχρηστα 98,73 ευρώ πωλείται 89.000 ευρώ

"Η" Online